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大阪市 店舗併設アパート

公開日: : 不動産, 投資

楽街で画像準備中のまま更新もされず売れ残ったままの気になっている物件がありました。

この建物が他の場所に立っていれば対象外物件なのですが、価格次第では大化けする物件なので見に行ってきました。

1. 地価がおもしろい
この京橋エリアは中央区、都島区・城東区が隣接する部分で、駅南西側の中央区 大阪ビジネスパークは平米70〜75万、駅南東側 城東区鴫野西は17〜22万くらいが相場です。
JR大阪環状線を挟んだ東と西で3〜4倍の価格差があります。

2. 地理がおもしろい
車で玉造筋を北上すると森ノ宮駅をすぎるとそのまま東に行けません。
東に行く場合、城見1方面に迂回し地下道をくぐるか、OBPを片町方面に抜け寝屋川沿いに東に行く必要があります。
しかし徒歩では東に行けるのです。

大阪城公園徒歩7分となっていますが、逆算すると80m×7分=560mとなり地下道経由で鴫野2丁目交差点までがだいたいぴったりです。
そのルートで建物まで行くとおそらく12分くらいかかります。
しかし実際には300mなく3分若しくは4分と記載できます。
物件価値がまったく違ってきます。

掲載している不動産屋は地元の業者ではないのでわからないのでしょう。

3枚の写真は同じ場所から撮っています。

IMG_6137
赤丸が駅舎です。

IMG_6136
JR大阪環状線の下をくぐり

IMG_6135
赤四角が物件です。
この反対側は高層ビルが立ち並ぶビジネス街で、金曜日の18時頃に写真撮影しましたが撮影場所を右に曲がり駅に一直線に向かっていきます。

3. 状況がおもしろい
このエリアはお宝が眠っていることが多く、大阪城も京橋も徒歩圏内で24時間スーパーもコンビニあり外国人に人気のエリアです。
シェアハウス兼ゲストハウスを運営していましたが、実質利回り30%近くで回っていましたたし、Airbnbを見ても大阪城北側の片町エリアでも高い稼働率で動いています。

1階に居酒屋があるってことですがほとんどウェブで情報が出てきません。
調べていくとおばちゃんが携帯を店の電話にして細々とやっている様でした。
このおばちゃんもうまく付き合うと使える存在になりえるなと…

自宅からも徒歩圏内なので事務所として使ってもいいし、外国人向けのゲストハウスにしてもいいし、物件次第でいろいろな使い方ができるな考えました。

という考えで物件視察してきました。
人の流れ等を見たいので金曜日の18時前後に行ってきました。

東側の通り沿いは大型のマンションなどが立ち並んでいて小綺麗な感じですが、線路沿いまで行くと少し雰囲気が変わります。
IMG_6130

薄暗く、感じ的にはサスペンスドラマの殺人現場みたいな雰囲気に見えました。
この後に大阪ビジネスパーク側に移動したのですが全然明るさが違いました。

物件を見ると切妻屋根の木造住宅の道路側だけ、タイルのハリボテが立っていました。
居酒屋さんを覗くと奥で電気はついていますがとても営業している雰囲気はなく改装中でもない。

ごみ置き場は階段脇のゴミ箱の様で、サイズが小さいなというのと放置されたままっぽい看板が気になりましたが特にすごく汚いとか荒れているとかはありません。
自転車置き場はなく店の前に2台あり、店の状況がよくわかりませんが特に気になることもなく、吸殻やごみなどもなくたむろしている場所ではなさそうでした。
入居付けはどこがしているのか見てみると、店の窓の上にはんぶん剥がれ色あせた不動産屋の看板が…
まともに募集活動していないことがわかります。
しかし集合ポストがありません。 各戸に設置されているのか?

2階に上がることにしました。
はりぼてのタイルが剥がれ落ち、真っ暗で狭くて急な階段です。
こういう時、タイルをみるとだいたいのサイズがイメージできます。
15cm角くらいのタイルが多く使われているので約90cm幅くらいです。
角度もかなり急で踏み板に靴が乗り切らないので奥行きも短いです。

IMG_6132

2階に上がると本当に真っ暗です。
携帯のライトをつけてみると集合ポストがありました。
最悪の状態です。
ほこりだらけで集合ポストの前には荷物が置かれ、郵便屋さんも手を伸ばして入れているんでしょう…
さらに郵便物や雑誌が床に落ちています。

1室だけ電気がついていました。
通常、住人から声をかけられると防犯上もいいし、いろいろな情報を聞き出せるのでうれしいものなのですが、ここは早く出ようって意識が働きました。

基本的に自分が住みたいか否かで物件を見ない様にしていますがちょっと厳しいです。
中途半端に入居があるから余計そう思います。

全戸空きになって価格がもっと下がれば再考することにしました。

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